10 conseils pour investir sereinement dans l'immobilier

1. Achetez près de chez vous ou déléguez la gestion à un professionnel de confiance

A moins que vous soyez un professionnel aguerri dans l’investissement immobilier, je pense que c’est une bonne chose d’investir dans le département ou la ville dans laquelle vous habitez. En effet, vous avez une connaissance du marché, des attraits touristiques ou encore des quartiers agréables à vivre ou de ceux à éviter. Il vous est plus difficile de maîtriser ces paramètres dans des villes plus éloignées à moins que vous investissiez à un endroit où vous avez séjourné régulièrement.

De même, acheter à proximité de chez vous vous permettra de vous rendre sur place facilement et à moindre frais pour effectuer plusieurs visites à différentes heures, suivre des travaux...

2. Soyez aussi sélectif que si vous achetiez pour vous

J’ai parfois été tentée par des immeubles à forte rentabilité locative. Cependant, les aubaines n’existent pas (ou très rarement) et ces biens ont souvent des caractéristiques ou une localisation moins attractive. Avant d’acheter un bien, je me mets systématiquement à la place du locataire existant ou futur et je me pose une question toute simple : Est ce que je pourrais vivre là ? Si la réponse est oui, alors je peux commencer à faire mes calculs. L'idée est de s'assurer d’avoir de la demande locative pour pouvoir être plus sélectif sur les dossiers.

3. Comparez et visitez de nombreux biens pour vous faire une idée du marché

C’est en forgeant que l’on devient forgeron et visiter beaucoup de biens vous apprendra quels sont vos critères de sélection afin d’être plus efficace dans vos recherches et aussi à poser les bonnes questions aux agents immobiliers et aux propriétaires. Vous avez beau avoir votre idée de ce que vous voulez acheter, c’est aussi l’opportunité qui fait le projet.

4. Faites des offres

Les acheteurs ont la main étant donné qu'il y a plus d'offres de vente que de demandes donc n’hésitez pas à faire des offres. Ne passez pas à côté d'un bon projet en voulant trop négocier mais si le bien présente des contraintes ou des frais de remise en état importants, le vendeur aura tout intérêt à entrer en négociation avec vous. Et surtout ne vous inquiétez pas, la négociation n’est pas quelque chose d’inné et c’est en vous exerçant que vous vous sentirez plus à l’aise et l’argumentation viendra plus spontanément.

5. Allez voir plusieurs banques

Ici encore faites jouer la concurrence sur les taux de prêt et d'assurance emprunteur mais aussi et surtout sur les conditions. En effet, il est intéressant de regarder ce qui est prévu en cas de remboursement anticipé mais aussi si votre contrat inclut des différés de paiement qui peuvent s'avérer très utiles pour développer votre patrimoine.

6. Calculez la rentabilité de votre projet

Maintenant que vous avez trouvé THE bien, il est temps de vérifier si celui-ci est rentable. Aidez-vous d'applications et sites de calcul de rentabilité en rentrant les données relatives au bien : prix d'achat, frais d'acquisition, montant de la taxe foncière et des frais, loyers...

Cela vous permettra de calculer son taux de rentabilité. Vous pouvez aussi calculer le taux de rentabilité futur si vous comptez apporter des modifications importantes permettant d'augmenter les revenus locatifs. Il n'y a pas de taux idéal, et celui-ci dépend du couple rendement / risque : plus l'investissement est "risqué" (état dégradé, localisation, contraintes juridiques ou techniques), plus le rendement potentiel (et donc la rentabilité) sera élevé. A l'inverse un investissement présentant peu de risques (état neuf, bonne situation) aura un rendement moins élevé. Il vous appartient de déterminer le niveau de risque que vous souhaitez prendre.

7. Mesurez l’impact fiscal de l’achat

Avant d'acheter, demandez-vous dans quelle optique vous réalisez cet investissement : pour vous assurer des revenus complémentaires immédiatement ou au moment de votre retraite, transmettre du patrimoine à des héritiers...

Vous devez également faire un point sur votre fiscalité : est ce que vous avez des revenus du travail importants et donc une imposition forte, de l'épargne...

Ces paramètres sont fondamentaux pour définir le type d'acquisition (nom propre, SCI à l'IR ou l'IS...) mais aussi la durée.

8. /!\ Lisez tous les documents juridiques !

C'est le meilleur conseil que je puisse vous donner ! Lire et relire tous les documents de vente et les faire lire à votre conjoint, meilleur ami ou à votre maman. Je ne dis pas que vous ne pouvez pas faire confiance à l'agent immobilier ou au notaire mais il peut y avoir des omissions et vous ne devriez jamais rien déléguer à une personne les yeux fermés (c'est mon point de vue et je l'applique dans tous les domaines). Regardez attentivement les paragraphes relatifs à la désignation du lot et de ses annexes pour vous assurer que tout y figure, les informations relatives aux servitudes, faites un point sur les conditions suspensives et les diagnostics (au moins leurs conclusions).

9. Entourez vous de professionnels de qualité

Il est important de se constituer un réseau de partenaires, surtout si vous comptez réaliser plusieurs investissements. Tous les professionnels ne se valent pas (je ne vous apprends rien) et vous devez trouver ceux à votre image, qui correspondent à vos attentes. Cela peut prendre du temps mais vous évoluerez dans ce milieu avec plus d'aisance et de confiance une fois que vous les aurez à vos côtés.

10. Lancez vous et faites vous confiance

Last but not least, écoutez votre intuition. Un bien peut paraître génial sur le papier mais s’il y a quelque chose que vous ne sentez pas, n’y allez pas. Ce ne sont pas les biens qui manquent et vous aurez d'autres occasions de dégainer une offre d'achat.

En espérant que ces 10 astuces pourront vous être utiles, je vous encourage à le partager avec votre entourage.

#investissementimmobilier #Négociation